柬埔寨房地產報告, 2018年第一季, 房地產資訊總覽

東南亞房產投資熱潮,是繼加拿大、英國、澳洲之後,為國人所嚮往的投資勝地。東南亞的投資標的,除去東協資優生的泰國和馬來西亞以外,柬埔寨的房產投資熱潮,也隨著柬埔寨政府在2010年開放外國人投資當地房產的政策實行後開始起步,並在2014 年開始進入了高峰期。

柬埔寨會廣受國人親賴,除去美元計價的原因,可一定程度避開匯率風險以外,每年高達7%的GDP成長率,和誘人的租金投資報酬率,也吸引著國際上的買家,爭相進入柬埔寨的房地產市場一探究竟。在柬埔寨政府的努力下,市區道路不断拓寬,快速道路和機场等交通设施不断完善,几乎每条街巷都有正在施工的项目,新的地标建筑不断涌现,迎來了柬埔寨在房產發展上的高峰。

不過,隨著這幾年房地產的發展,金邊市區主要地段的房價和土地價格也不斷上漲,間接帶動了郊區的房價。以市區高檔公寓的每平米售價來看,2018年Q1平均落在$3,150的區間 ,普通公寓則為$2,600左右。這個售價與遠高於目前柬埔寨的平均國民收入$1,302 美元,就算時間快轉到了2020年,國民平均收入預計可達到$1,869美元,還是與上述的公寓價格有著非常大的落差。因此在房產發展前期,出現了公寓的買賣多為外國買家為主的情況,特別是來自中國、香港、韓國、馬來西亞等等的買家,是市場上最為熱絡的一群。在經過多年的漲幅後,金邊市區的公寓總價平均在15萬美金到25萬美金之間,這已經可以媲美國內部分二線城市的房價,也讓許多慕名前來投資的外國投資者感到吃驚。

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(資料來源: CBRE-Fearless-Forecast-2018)

如果以房價所得比來看,雖然柬埔寨不及香港的三十九倍、中國大陸的二十八倍,但也以二十五倍緊追在後。以這種趨勢繼續發展下去,不單單是外國買家漸漸開始對於狂飆的房價感到吃力,柬埔寨的中產階級也恐怕無法負擔都市生活,更遑論農村居民,這勢必嚴重影響柬埔寨長期發展。因此部分建商也開始朝向較為平價的藍海市場前進,推出總價在$30,000到 $60,000,每平米售價在$800 到 $1,000美元之間的建案,走低總價低單價路線,試圖吸引柬埔寨的中產階級來購置房產。

同時,隨著外資大量進駐,柬埔寨的辦公室出租市場也開始蓬勃發展起來,像是Exchange Square、安達大樓等等以A級辦公設備為賣點的大樓拔地而起,入住率在2018年第一季達到了82.7%,是2009年以來最高的紀錄。這與一帶一路所帶來的商機和世界各大企業進入柬埔寨市場,有很大的關係,讓辦公室出租市場即便面臨著新建案進入市場,供給增多的壓力,每平米租金還是能保持穩健的成長。對於A級辦公室來說,每平米租金為$28到$38之間,B級則為$15到$26,C級則在$8到$18,讓辦公室建案的投資,成為了投資客的新寵兒。

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(資料來源: Market view 2018 Q1)

另外,在柬埔寨整體收入提升的同時,購物商場的興起,也是近年可見的趨勢。像是AEON II、Parkson和Makro等等大型商場,吸引了龐大的人潮,也讓世界各大零售批發品牌商對於柬埔寨這塊發展中的市場頗有興趣,帶動了零售攤位出租市場的發展。預計到2018年底,零售的整體供應攤位面積將達到40萬平方米,是目前供應面積的兩倍。租金方面則根據地點和等級有所不同,每平米平均在$30左右。

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(資料來源: Market view 2018 Q1)

綜合以上論述,我們可以了解到高檔公寓的發展開始減緩,當地買家開始轉向尋找較為平價的物件;辦公室的供應雖然增加,但租金並沒有受大太大影響,說明市場尚在上升期;另外零售領域的供給將隨著外來商場進駐而大幅成長,不單單讓我們有了更多的購物選擇,也為零售業帶來了龐大的商機。雖然柬埔寨房市深富吸引力,但在下手投資之前,建議要做足功課,計算過相關的投資報酬率,並仔細觀察市場動向,並與其他的投資選擇做比較,才能在詭譎多變的房地產投資中安穩獲利。

參考文獻:

1.柬埔寨轉型困境 進入中低收入國是喜是憂?

2. 中國資金湧入柬埔寨,金邊樓市交易熱絡

3. 「2017年柬埔寨建築材料及建築工業展」開展在即

4. 估計2020年‧柬人均1900美元

5. Condo prices to fall this year: CBRE

6. Demand for affordable housing to continue throughout 2018

7. Condo prices lowered to attract locals, says study

 

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柬埔寨隨記: 西港的眼淚

Cambodia_locator_Sihanoukville

在一帶一路的政策下,中國大力往東南亞前進,進行各項基礎建設。在柬埔寨,中資則承包了各項基礎設施,包含道路、橋梁和港口等等援助建設,四處都可看到中資的標誌,而在瀕臨海港的西哈努克市,則成為了中資的新寵兒。

這邊簡單介紹一下這個城市的資訊。西哈努克市(Sihanoukville)位於柬埔寨國境西南邊,是個海港都市,因此也被稱為西港。這裡有著得天獨厚的地理環境,擁有柬埔寨唯一的對外港口 – 西哈努克港,同時附近也有數個經濟特區和成衣廠,為當地人提供了就業機會。同時,西哈努克市也是Lonely Planet書中推薦的度假勝地,除了西哈努克市自然怡人的海灘以外,外海也有高龍島和高龍薩冷島等兩座小島。遊客可以住在柬式的渡假草屋中,靜靜地看著日出日落的,享受假期。

 

 

在2016年一帶一路政策的影響下,大量的中資進入柬埔寨,由於首都金邊的投資機會已經不多,因此西哈努克市這個柬埔寨第二大城市,就成了中資們赤手可熱的投資勝地。在過去兩年的投資建設下,西港的環境有了驚人的變化,過去的度假草屋被摩天大樓替代,海邊則蓋起了一棟棟的現代化度假別墅;市區則出現了許多新式的賭場,相關的周邊產業像是餐廳和旅館也開始蓬勃發展了起來,整個西哈努克市就像進行了個華麗轉身,幾乎讓人認不出來原本的面貌。

上次到西哈努克已經是2年前的事情了,當時來的時候還沒有這麼多中文招牌,遊客也大多是金髮碧眼的外國人,但這次舊地重遊的時候,發現西哈努克的變化,的確與所聽到的一樣,都是中國遊客,四處都可以聽到中文,許多地方也立起了中文招牌的超市,餐廳的菜單也多了中文的版本,儼然成為了一個位中國遊客鋪設的城市。

在旅館大廳閒晃的時候,正好遇到旅館的老闆Sokcheang,聊著聊著也談到了最近西港的大幅度變化。

「西哈努克的確多了許多中國人,」Sokcheang 說著,並拿著報紙對著我說,「你看看這邊,如果單單看來西港工作的外國人,6,000人中有4,500人是中國籍,占了75%,這個真的是個驚人的數字,還不包含短期來旅遊或投資的人數。」

環顧四周,這個數字的確有其根據,今天住的旅館可說幾乎客滿,隱隱約約可以聽到中文的交談,我問Sokcheang 關於中資進入西港的看法。

「當然好啊,我是開旅館的,就怕沒客人來住。」Sokcheang笑著說著。「這些中國遊客的確幫了大忙。以前淡季的時候都沒有客人,甚至還需要關門幾個月來打平開銷,但現在房間天天客滿,都是來經商考察的中國遊客,我每天光忙著招呼打理,都快沒時間吃飯了。」

Sokcheang 說的倒是不假,除去旅館業者得利於此次的中資湧入潮以外,經濟特區的工廠數量也呈增加的趨勢,為當地人民提供了不少就業機會。此外,更多的商業大樓、酒店、賭場和餐廳也不斷興建,提供了新的就業選擇。另外,本地產品也有了市場,銷貨速度加快,也讓當地政府的稅收增加,更有資金投資在當地的建設,讓整座城市的功能性更加完善。

不過最重要的,還是經濟火車頭 – 房地產的交易量近年暴增,也拉高了房地產的價格,有的土地價格甚至暴漲了3 到4倍之譜,導致現在的西港土地一地難求,大多都已經被中資買斷,準備進行各項建案,看著滿街的中文公寓建案介紹,和一間間的銷售代表處,總會有種身在中國的錯覺。

「不過,這樣的繁榮也帶來了不少問題。」聽Sokcheang 話鋒一轉,我順勢問到是甚麼樣的問題。

「很難一次說完,比如說賭場,柬埔寨政府規定柬埔寨人不能去,所以賭客大多是中國遊客,因此賭場大多都僱用中國人,所以當地人比較難在賭場找到工作。另外,也有不少人人違反法律,從事非法賭博或是詐騙的行業,或是喝酒鬧事,擾亂治安等等,開車又常無視交通規則,撞傷路人…」

聽著Sokcheang 滔滔不絕的說著,看來事情還真如報導所說。平時工作的時候,時常會聽到同事討論到西港的變化,由於社會問題叢生,讓原本計畫去西港渡假的同事,紛紛取消行程。原因不外乎就是中資進入所帶來的負面影響,報章雜誌也常常會看到類似的新聞,諸如黑社會犯罪、非法滯留、酒後違規駕駛等等,有更甚者,就直接在大馬路上上演古惑仔情節,在公共場所打架互毆等情事,也時常登上各大版面,這些都是在一帶一路開始實施前,稀少聽到的新聞,如今卻成了家常便飯,也難怪Sokcheang 感到困擾。

更糟糕的是,現在的西港瀰漫著一種不尋常的氣氛,緊張到可能引發強烈公眾不滿的程度。此是逼迫駐柬埔寨的中國大使出面發表嚴肅聲明稿,要求在柬的中國人都要遵守當地律法,不得從事違法行業,干擾當地人生活,也嚴格要求滯留的中國人辦理有效的居留簽證和工作證。另外也再度重申中國絕對無意將西哈努克市變成下一個「中國城」,也堅決反對把西港變成下一個「澳門」,柬埔寨當局也幫忙出面滅火,說明法律自然會管制中國人的行為,可見當地民眾對中資進入反彈的嚴重程度。

「其實我們是很歡迎中國人的,畢竟他們帶來了許多機會,也幫助柬埔寨造橋鋪路,我們的經濟才有機會發展起來。如果中國的朋友能更為我們著想,多了解我們的文化和禮節,我們就有機會更能和樂地相處了。」Sokcheang嘆了口氣。此時前台傳來中文的吆喝聲,想必是新的中國遊客入住,Sokcheang 急忙到前台幫忙辦理入住事宜。

我漫步走出旅館,室外陽光普照,希望也將為西港帶來另一個和平的一天。

 

文獻:

  1. 柬埔寨:不必担忧西港中国人问题,自有法律管制
2.      12名中国人西港滋事被抓
3.      中资在柬埔寨引发民间不满
4.      12个政府部门今早开会 讨论西港中国人问题
5.      柬埔寨房地产网新闻早知道:中国人越来越多,西港逐渐变成中国城!
6.      因博彩業的推動 柬埔寨西港成中國人天下
7.      外國人在柬埔寨西港惹事生非引起政府重視
8.      大使:中方不支持把柬埔寨西港打造成“中国城”或赌城

 

第一次的正式健身房初體驗:泰國曼谷Fitness First

隨文附上BMI圖紙一張,證明自己的Body Mess還在在標準範圍內。

這次來泰國,Khae也把去健身房這個事情列入了清單中,開開心心的(幫我)準備好了去健身房的衣物,準備來試看看曼谷的Fitness First健身房。

開始健身 =>結束。

感想:

1. 不愧是個滿是肌肉男聚集的地方,之前都覺得自己蠻壯的了,來到這邊才發現自己其實是偏瘦的,太誇張了。

2. 團體課程真的是要操死我,挑上跳下的,硬是撐過去了,看來這樣的運動真的要習慣一陣子才能跟上腳步。

3. 我終於知道之前朋友說的健身房好多人,都用不到訓練器的感覺了。這邊的所有器材隨時都是滿的,特別是下班後的這個尖峰,怎麼會有這麼多人呢?真驚人。

4. 健身房有準備衣物和毛巾,專門給上班族沒帶衣服的人用的,不錯貼心。

5. TRX和飛輪課也都是滿堂。我終於了解為什麼拉個繩子看起來這麼費力,自己去拉才知道很耗體力,難怪可以另外開課程。

6. AIA的場地有點小,每個角落都有trainer在教課,稍嫌擁擠。這也沒辦法,畢竟曼谷寸土寸金,光是離MRT站很近這點,租金應該就很驚人了,也沒辦法弄太多空間。

7. 回柬埔寨之後要好好珍惜那邊的空間和訓練器,不要再混了,好好的鍛鍊一下,長長肌肉。

8. 大吃大喝哇哈哈

以上。

這個世界需要,再慢一點。

泰國新年接到經理的微信,又觸發了這樣的想法。

我們這麼快的在行進,世界彷佛也跟上了我們,讓人有種錯覺,世界的中心就在我們的腳下,我們可以掌控全部。

但我們都錯了。

世界的運轉不會因為我們想快而快,把時間軸拉長的話,所有過去重要的事情,都會變得不值得一提。

某個手機商為了開發出最新款手機,讓自己的開發團隊日以繼夜開發研究程式,手機順利上市,也獲得好評。但是開發團隊其中有一個人因為過度勞累,中風倒下,變得半身不遂。在手機推出大受好評之際, 發團隊帶著這支劃世代的手機去探望他,並同時送他一隻這樣的手機。

當他坐在輪椅上,看著這支手機時,內心在想著什麼呢?

多年後,這隻手機漸漸被其他更新更潮的手機取代,大家一致認為這支過時的手機實在難用,零元搭配也賣不掉,漸漸失去鎂光燈。

這隻手機退出了市場,但這位手機開發員,也坐在輪椅上多年。當他從抽屜拿出這隻過時的手機,內心在想著什麼呢?

這個是我出社會後,一直有的疑問。

成衣有所謂的出貨日期限,大家拚命打單趕貨,就是為了要讓新衣服如期上市,賠上健康時間家庭,似乎都沒有關係。

但是,身為消費者的我們,最新最潮的衣服有沒有如期上市,真的那麼重要嗎?

現在的我們,都沒有辦法專心一致,上班的時候想著要度假,度假的時候想著公事,到頭來假沒休到,工作也沒做好。

這邊並不是提倡不上班,而是要有個平衡。有如佛教所說的middle way,不可太過,也不可偏廢,取得中間的平衡,才是此次的關鍵字。

以上。

泰式恰恰之接近中暑

黃明志的泰國歌曲系列,有一個摘芒果的景,說那個動作就是正宗的泰國恰恰。

今天自己去果園摘芒果和檸檬時,汗流夾背,印象中自從新訓後就沒有流汗流程這樣了,然後摘到一半後,開始覺得頭暈,後來結束後,洗完澡,喝完水之後,才意識到剛剛可能已經快要接近中暑邊緣。

中暑是人體無法散熱,熱積在體內,造成體溫過高不適的現象,症狀輕微的是不適和頭痛,嚴重點會嘔吐暈厥,再嚴重點會掛掉。

印象中沒有真的中過暑,比較接近的一次是在新訓時,透中午趴在水泥地上練習槍枝瞄準,當時覺得有點暈,這應該是最接近的一次了,這次算是人生第二次,也難怪沒有驚覺的意識。

下次要小心。

刷牙新技術 之 拾人牙慧

每天都有刷牙,為什麼還會蛀牙?牙醫師:因為你做錯了這4件事

之前有看到這篇文章,提到刷牙的一些知識,對於懶人如我,這真的是個好資訊。

簡單來說,只要做到這幾項,刷牙的清潔度就可以大大提高。

1. 基礎篇:刷超過2分鐘

根據文章實驗,刷牙時間在一分鐘內的,牙菌斑殘留沒有顯著差異,大多在55%上下,但只要時間超過2分鐘,牙菌斑的消除率就可以達到80%上下,方法不限。

也就是說,只要確保刷牙時間有確切地超過2分鐘,你就妥妥的了。

2. 升級篇:牙線

到了80%的牙菌斑清除率之後,如果想要達到接近99%的紀錄,那就一定要用牙線配合。牙齒間的縫隙不是牙刷能說到的,因此牙線的使用就非常重要,也是讓你能達到超高紀錄清除率的秘密武器。

3. 持續篇:一天2次,不過度用力

刷牙至少要一天2次,每次2分鐘以上。仔細想想,2分鐘護一生,是很值得的,不然躺在牙醫椅上,一躺就是一個小時,恐怖又痛苦,還是平時多保健,讓牙齒常保健康為重。

以上

山居歲月 此生最後悔的是什麼?

如果明天我就要掛了,這輩子最後悔的,就是「加班加的不夠多」。

這雖然是反串,但是有其中意義的。

我一直覺得經理們的價值觀真的就是這樣,好像不把自己整個放在辦公室就不夠本一樣,六日也在用通訊軟體追進度,無奈之中還是無奈。猜測工作對他們來說,已經超越了收入的層次,而達到了自我實現的地步,人生的意義就在一張張訂單,和與客人的周旋之間。如果把工作抽掉,抬頭抽掉,那可能就什麼都不剩了。

不過要做到能在山間度過歲月,也是需要資本的,這個需要累積,等到達到目標值後,就是開啟山居歲月的時候了。

遠見的一篇小品說到,一個高管在大病後,放棄工作,搬到山間建了個小屋,和老婆小孩在郊區生活,期間這位高管做著自己長久以來未能實現的山居歲月夢,像是視聽室或是種田等等,過的開開心心。

有天他的妻子在臉書上發布消息,說這名高管在某天早晨隔窗欣賞山間風景,喝完咖啡時,突然倒下,就這樣回去了。但是在臉書上告知的文章中,妻子並沒有使用感傷的詞彙,像是英年早逝。或是壯志未酬等等,反而感覺更像是為即將出遊的旅人獻上祝褔,底下的回文也盡是祝福的話語。

人都要到時間到了時候才來後悔,但可惜後悔是沒藥醫的。看著經理們這樣的用生命在工作,並不是有什麼偉大的願景在驅動,或是改變世界的夢,而只是單單接單生產而已,實在難以說服他人跟進。

此生最後悔的事情,是什麼呢?