東南亞房產投資熱潮,是繼加拿大、英國、澳洲之後,為國人所嚮往的投資勝地。東南亞的投資標的,除去東協資優生的泰國和馬來西亞以外,柬埔寨的房產投資熱潮,也隨著柬埔寨政府在2010年開放外國人投資當地房產的政策實行後開始起步,並在2014 年開始進入了高峰期。
柬埔寨會廣受國人親賴,除去美元計價的原因,可一定程度避開匯率風險以外,每年高達7%的GDP成長率,和誘人的租金投資報酬率,也吸引著國際上的買家,爭相進入柬埔寨的房地產市場一探究竟。在柬埔寨政府的努力下,市區道路不断拓寬,快速道路和機场等交通设施不断完善,几乎每条街巷都有正在施工的项目,新的地标建筑不断涌现,迎來了柬埔寨在房產發展上的高峰。
不過,隨著這幾年房地產的發展,金邊市區主要地段的房價和土地價格也不斷上漲,間接帶動了郊區的房價。以市區高檔公寓的每平米售價來看,2018年Q1平均落在$3,150的區間 ,普通公寓則為$2,600左右。這個售價與遠高於目前柬埔寨的平均國民收入$1,302 美元,就算時間快轉到了2020年,國民平均收入預計可達到$1,869美元,還是與上述的公寓價格有著非常大的落差。因此在房產發展前期,出現了公寓的買賣多為外國買家為主的情況,特別是來自中國、香港、韓國、馬來西亞等等的買家,是市場上最為熱絡的一群。在經過多年的漲幅後,金邊市區的公寓總價平均在15萬美金到25萬美金之間,這已經可以媲美國內部分二線城市的房價,也讓許多慕名前來投資的外國投資者感到吃驚。
(資料來源: CBRE-Fearless-Forecast-2018)
如果以房價所得比來看,雖然柬埔寨不及香港的三十九倍、中國大陸的二十八倍,但也以二十五倍緊追在後。以這種趨勢繼續發展下去,不單單是外國買家漸漸開始對於狂飆的房價感到吃力,柬埔寨的中產階級也恐怕無法負擔都市生活,更遑論農村居民,這勢必嚴重影響柬埔寨長期發展。因此部分建商也開始朝向較為平價的藍海市場前進,推出總價在$30,000到 $60,000,每平米售價在$800 到 $1,000美元之間的建案,走低總價低單價路線,試圖吸引柬埔寨的中產階級來購置房產。
同時,隨著外資大量進駐,柬埔寨的辦公室出租市場也開始蓬勃發展起來,像是Exchange Square、安達大樓等等以A級辦公設備為賣點的大樓拔地而起,入住率在2018年第一季達到了82.7%,是2009年以來最高的紀錄。這與一帶一路所帶來的商機和世界各大企業進入柬埔寨市場,有很大的關係,讓辦公室出租市場即便面臨著新建案進入市場,供給增多的壓力,每平米租金還是能保持穩健的成長。對於A級辦公室來說,每平米租金為$28到$38之間,B級則為$15到$26,C級則在$8到$18,讓辦公室建案的投資,成為了投資客的新寵兒。
(資料來源: Market view 2018 Q1)
另外,在柬埔寨整體收入提升的同時,購物商場的興起,也是近年可見的趨勢。像是AEON II、Parkson和Makro等等大型商場,吸引了龐大的人潮,也讓世界各大零售批發品牌商對於柬埔寨這塊發展中的市場頗有興趣,帶動了零售攤位出租市場的發展。預計到2018年底,零售的整體供應攤位面積將達到40萬平方米,是目前供應面積的兩倍。租金方面則根據地點和等級有所不同,每平米平均在$30左右。
(資料來源: Market view 2018 Q1)
綜合以上論述,我們可以了解到高檔公寓的發展開始減緩,當地買家開始轉向尋找較為平價的物件;辦公室的供應雖然增加,但租金並沒有受大太大影響,說明市場尚在上升期;另外零售領域的供給將隨著外來商場進駐而大幅成長,不單單讓我們有了更多的購物選擇,也為零售業帶來了龐大的商機。雖然柬埔寨房市深富吸引力,但在下手投資之前,建議要做足功課,計算過相關的投資報酬率,並仔細觀察市場動向,並與其他的投資選擇做比較,才能在詭譎多變的房地產投資中安穩獲利。
參考文獻:
1.柬埔寨轉型困境 進入中低收入國是喜是憂?
2. 中國資金湧入柬埔寨,金邊樓市交易熱絡
3. 「2017年柬埔寨建築材料及建築工業展」開展在即
4. 估計2020年‧柬人均1900美元
5. Condo prices to fall this year: CBRE
6. Demand for affordable housing to continue throughout 2018
7. Condo prices lowered to attract locals, says study