江郎還沒才盡 (暫時才盡)

在連續寫這麼多文章後,暫時沒有新的題材了,這時才發現報社還是雜誌編輯,每天都要寫文章,沒有想法也要硬寫,真的很可憐。

不過也發現,文章的寫法也是一進一出,沒有閱讀的吸收,也無法生出文章,因此在開始動手寫作之前,閱讀是第一步。因此可能要暫停寫作一段時間,先閱讀一些著作,滋養一下想法。

多多閱讀先惹

 

柬埔寨房地產報: Realestate.com.kh – 2016 市場調查結果

infograph

Credit: Realestate.com.kh

本文 連結在此

常常覺得房仲們有這樣完整的調查釋出,真的是佛心來著,不得不說聲樓主好人,一聲平安。這邊根據內文做點整理,看看2016一整年的市調結果。

首先,這個市調的受調者人數有5,000人,68%為柬埔寨人,其他為長駐的外國工作者,因此在下列的紀錄中,有的時候會將本地人和外國人分開紀錄。

房地產負擔能力

本地人約50%認為有負擔有困難,外國人約37%認為現有價格可接受。可見外國人的口袋較深。

月收入

本地人「家庭」月收入如下:
42%, <$500
30%, $500 – $1,000

外國人「家庭」月收入如下
15%, <$500
30%, $500 – $2,000
15%, >$10,000

=> 當地房產對外國人來說,價格可負擔,但是對當地人來說還是很沉重

購買力 (可花在房產上的預算)

67%, <$70,000
13%, $75,000 – $100,000
13%, $100,000 – $200,000
3%, $200,000 – $300,000

房貸銀行,選擇先後

說到房貸,受調者會考慮先跟以下的銀行辦理

22%, Acleda
18%, ABA
15%, ANZ
13%, Canadia
11.5%, May Bank
11.2%, CIMB
9%, Hong Leong

房地產類行購買意願

有如大多數的報告,如果是購買房地產,一般會先考慮:

35%, 別墅 (含土地)
26%, 排屋 (含土地)
22%, 公寓
16%, 空地

以上

Real Estate Scams to avoid in Cambodia 柬埔寨房地產10大騙局解析

這邊引用 Realestate.com.kh 的文章 Real Estate Scams to avoid in Cambodia ,來說明柬埔寨買賣房地產時常見的騙局,這邊列出來給大家參考。

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Credit: iWant2Trade

1. 雙產權卡問題

在柬埔寨的房地產產權,有分地方政府頒發的軟卡(Soft Title),和中央政府核可的硬卡 (Hard Title)。有時會出現賣家同時擁有同個房地產的軟卡和硬卡,並將之分售給不同的買家。如果買家買到的是其中的軟卡產權的話,可說一點保障都沒有,一旦跟硬卡買家對簿公堂,只有吃虧的份。

解方: 可以跟賣家拿產權影本,並拿到土地管理局,或是地方地政註冊中心等地方,要求核對產權。另外也可以跟附近的住家聊聊,看看大家是否拿軟卡還是硬卡。如果你發現附近的鄰居拿的都是硬卡,那買軟卡的產權,就不是個明智之舉了。

2. 土地糾紛

如果想要購買的土地有糾紛問題,像是產權不清、強制驅離住戶等等事件,買下了只是徒增苦惱而已。

解方: 一樣是跟土地管理局確認,或是跟附近的鄰居聊聊,了解狀況。專業的房仲公司或是有經手過此區域的律師,也都是很好的諮詢方法。

3. 侵占付預款

會出現這樣的詐欺事件,賣方多辦是假扮的地主或屋主。在價格協調完成後,賣方要求買方先付一筆訂金到指定的銀行,爾後人連同訂金,消失得無影無蹤。

解方: 使用第三方帳戶當緩衝,約定買方先將訂金匯入第三方帳戶,在賣家將所有的過戶手續都完成後,第三方帳戶再自動將款項釋放給賣方,降低風險。

4. 假屋主,真詐財

多為宵小假扮成賣家,且物件多為長年無人看管的土地或房屋,並用很低廉的價格,誘使買方掏錢下訂,然後逃之夭夭。

解方: 針對長年無人管理的物件,要非常小心,見面的前幾次大多無法看穿。建議跟附近鄰居聊聊,確認物件的相關資訊和歷史,或是跟此區的村長或是政府人員確認真實性。當然,請賣家出示硬卡,是最直接的方法。如果賣家支支吾吾,拿不出硬卡的話,此物件多半有問題,不論價格多好,請放棄購買。

5. 租約尚未過期問題

物件本身有長期的租約,尚未到期,但賣家卻隱瞞這個事實,買家也無從得知。如果買家此物件,遇到租賃方出面要求續租等要求,將影響買方權益。

解方: 此類形案件較為複雜,建議先在房屋內四處走動,並看看有沒有門是賣方無法打開的。如果有這樣的情況,很有可能是前個租賃方換過鎖,有堆藏物品,賣方才會無法開啟。遇到這種情況,就要小心此物件是否已經出租,但賣方沒有坦承相告。

6.房屋損壞

如果遇到物件的價格,遠低於市場行情,也有可能是房子有嚴重的損壞,但是從外觀上無法分辨。一旦買下並入住之後,發現有難以修復的損壞時,通常為時已晚。

解方:  看房子的時候,可以請專業的朋友一起同行,幫忙看看房屋結構有沒有問題。通常最麻煩的是漏水、電路裝設等缺陷,當下不容易發現,有專業的人員在場,也比較能避免這類問題。

7. 位於淹水區

柬埔寨因為排水設施不良,在雨季的傾盆大雨之下,部分區域很容易出現淹水的問題。因此有的物件會將「無淹水問題」 當作賣點之一。不過如果剛好是乾季去看房的話,就無從得知在雨季的時候,是否會淹水。

解方: 可以觀察牆壁上是否有淹水後所留下水線,常見的是牆壁下方的顏色,會比上方來的深。當然,附近的鄰居也是你最好的諮詢對象。

8. 預售騙局

不論是土地開發、公寓建案或是別墅,都有可能會有這樣的騙局。在做出吸引人的廣告和模型,騙得買方的訂金後,消失無蹤。

解方: 可以事先查詢此開發商之前有沒有做過建案,如果沒有,可能會是一案建商。可以要求開發商出示由土地管理局核可的開發許可證。或是要求轉讓過戶硬卡產權 (土地), 或是分契式產權 (公寓),如果開發商拿不出來,或是無法過戶硬卡產權給你,要多加注意。

9. 虛報面積

比如買了70坪方米的公寓,但實際面積只有50坪方米,或是房屋周圍土地面積應為16 X 6,交屋時卻變成10 X 4。

解方: 如果是土地,可以確認是否有LMAP的GPS測量證明,如果是公寓,則可以要求看看Strat Title的面積,是否和廣告上相符。

10. 串聯式騙局

做法為,A先買下還沒有開發的土地,B進而對外宣布在附近會有大型商場或是建案將要動工,藉此拉抬地價,等到地價上漲後,A再將土地用高價賣出,與B平分利益。當然,這塊地還是維持未開發狀態,B所宣稱的建案,也不會有下一步的消息。

解方: 這個相對容易識破。可以要求賣方出示公司營業許可證,也會有該開發土地的硬卡產權證明和建築許可。如果賣方都拿不出來,要小心。

以上,柬埔寨的房地產買賣,買對了的話,獲利豐厚。針對以上的騙局,最好的辦法是與專業的房仲合作,可避免大部分的問題,或是尋求專業法律諮詢,才能免除不必要的風險。

柬埔寨隨記: 柬埔寨微型貸款利率 + 定存攻略

MFI

* 此篇文章並非專業投資建議,單純分享定存方式,請恕無法為任何投資決定與損益負責

今天跟大家談談長駐在柬埔寨的一個優點,那就是美金定存利率高這個事情。

在這個負利率的時代,想要富起來,就要善用投資工具。如果每月工資傻傻存活存,利息少得可憐,肯定無法贏過通貨膨脹。通貨膨脹是一個數值,代表「每年物價上漲幅度」。這樣講可能很難理解,不過有如郎咸平教授所說,我們換一個角度去思考,把他當成「每年資產減少的比率」,就比較容易理解了。

舉例,如果今年柬埔寨的通貨膨脹率為3%,用學術的角度來說,是物價上漲3%。用我們凡人的思維,就是原本在銀行戶口躺著的100塊 ,會變成97塊 (相對上)。如果我們甚麼都不做,那戶頭的資產只會越來越少。

不過,在這個負利率時代,其他國家的定存利率很低,就算存定存也只會越存越窮,但是在柬埔寨的銀行做定存,不單可以保值,也可以為你生出一筆不小的利息錢,能幫你在這波濤洶湧的環境,打下良好的根基。

這邊附上柬埔寨微型貸款銀行的美金定存利率表,分為3個月、6個月、9個月、12個月和24個月。以下為可以合法吸收存款的銀行,以英文字母排序。另外由於存本取息的利息較少,這邊直接用整存整付為例。

可以看到,大多數的微型貸款銀行,一年的美金定存利率,多在7% – 8%之間,這是非常少見的利率,而且銀行規定的最低起手金額多在$500左右,很適合需要強迫儲蓄的人使用。如果這個時候你手上有一筆閒錢,且暫時用不到的話,可以考慮一下柬埔寨的美金定存。

這邊綜合一下常見的定存方法,讓大家比較一下。

  1. 月月定存法

在每個月領到工資後,在 「收入 –  儲蓄 = 支出」的概念下,將預計的儲蓄金額拿出來做定存,每次做一年期。這樣操作一年後,每年就都會有上一年做的定存到期,如果沒有急用,則可加上當月的儲蓄,繼續放回銀行定存,爭取複利效果;如果有急用需要,也不用擔心,因為每月都有到期的定存,可領出來擋急用所需。

點評: 適合收入穩定,沒有大開銷的上班族,優點為可以每月領到工資後馬上做定存,因此可享受較高並完整的利息。

  1. 利滾利存法

在國內有人用很俏皮的詞,較做驢打滾,事實上也是非常貼切的形容。當然不是要你學驢子一樣在泥漿中打滾,而是如果你手上正好有一筆較大的閒置金額,則可以使用存本取息的方法做定存,在每個月領到利息後,再用利息開設整存整付的定存,讓本金生出來的利息,利上加利,生生不息。這樣不僅存本取息拿到利息,且在整存整付後也有利息,能讓自己的收益最大化。

點評: 適合手上有一筆較大的閒置金額,並且短期不會用到。優點是每月的利息可以補貼生活所用,如需急用也能派上用場。適合已經退休,花費較為穩定的族群。

  1. 如有急用法

如果你在今年預計可能會有用錢的時間,像是旅遊或是結婚,但是金額和時間都還不確定,那就很適合用這個方法。假設你手上有$5,000美金,可以將之分成不同的幾份,例如分成$500, $1,000, $1,500和$2,000,然後全部都存成一年期的定存。在一年內不論何時需要用錢,都可以依照金額大小,取消與所需金額接近的那張存單,這樣既能滿足用錢的需求,也能最大化利息收益。

點評: 如果一次全部存入,結果到頭來要取消,則會變成以活存計息,白白損失許多應得的收益。因此建議分批存入,只取消需要用的那張定存單,則可用最小的損失來取出所需的資金。

  1. 不動如山法

假設手上有$10,000閒置金額,但每年都有規律的支出,則可以將之分成5份,每份$2,000,然後依序存成1年期、2年期、3年期、4年期和5年期共五張定存單。1年後,1年期的定存到期,再將之轉成5年期,二年後2年期的定存到期,再將之改成5年期,以此類推,漸漸將所有定存單都改成5年期。如此一來,每年都會有一張5年期的定存單到期,賺取最高的利息。

點評: 這個方法適合生活支出穩定有規律的人,因為可以預測支出,所以不需要留太多急用金額,可以最大限度活化利息的收入。優點是定存的時間很長,利息收入也最高。

綜合以上論述,大家可以研究一下,選出最適合自己財務狀況的方式來操作。除了定存以外,當然也有其他投資報酬率較高的標地,不過由於定存相較於其他金融工具來的穩定,在安全性上可說沒有其他理財工具可以替代,因此在衡量自己的財務狀況,或是建立自己的投資部位,都建議將定存列入考慮,才能在追求高報酬的同時,有著穩定的投資部位,讓自己無後顧之憂。

Acleda 銀行小哥的逆襲

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Credit: SkyscraperCity

在Acleda 辦事,常會有一些很奇怪的事情發生。最近的一次是定存櫃檯的小姐,看我來這麼多次,開始打探我的底細,問我哪裡人、做甚麼、怎麼這麼常來,最後還問我結婚了沒有,看來下次來的時候要戴著婚戒,才能避掉這些莫名其妙的問題。

這次則換成男生,在我出示護照後,看到我是台灣人,就開始用中文跟我聊天,說他學中文學很久了,不過在這邊沒有甚麼機會能用,然後用打探的口吻問我,說有沒有在招人。之後辦完事,等候拿文件的時候,他走來繼續跟我聊天,也跟我要了手機號碼,說下班後可以聯絡一下。

這件事給我的感觸很深,其實之前我們在面試柬籍業務的時候,也有遇過面試者告訴我說: 「只要有工作給我做,我就很開心 了。」完全顛覆台商流傳的懶惰論,面前這位面試者的想法,非常前衛。

說不定在銀行的這位小哥,也想要有個能講中文的環境,反映了柬中的友好程度,和會說中文的優勢。會這樣無所不用其極的攀上關係,也是時勢所逼。相信如果Acleda的工作環境是這位小哥所想要的話,應該也不會來找我攀談。

人們力爭上游,希望可以在個能發揮自己能力的地方,盡情的發光發亮。

2017Q1 柬埔寨房地產報告 簡述

文章:Oversupplied boreys can ride out bumps better than condos

我們常說旁觀者清,個人認為很有道理。柬埔寨的公寓供應明顯供過於求很久了,但是各大建商和房仲還是保持樂觀態度,不斷重申沒有供過於求的問題,請放心盡量買地鼓吹投資者。

2015年起,公寓項目就已經供過於求了,不知道為什麼台面上都沒有聲音。到現在換成柬式的排屋開始供過於求,看來大家都逃不過這個命運,只能一路走到黑。2016年底有33,000間排屋還沒有賣掉,後面還有28,000棟排屋等著完工上市,其狀況之嚴峻,可見一般。

VTrust Appraisal last month confirmed the state of a borey oversupply, with roughly 33,000 units left unsold at the end of 2016. However, this is not deterring developers, with around 28,000 units set to be added to existing stock this year.

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Flat Borey, 排屋

雖然有數據顯示,柬埔寨的中產階級平均有$580的月收入,但是由於柬埔寨的貧富差距極大,這個數據並不準確,不適合用來預測人民的購買力。從VTrust的調查來說,國民收入在$1,000 – $2,000的家庭,只佔了6%。其它的93%民眾,月收入在$1,000以下。這個狀況之下,要負擔8.5%的房貸,背個20年,實在太過困難。

Based on a small-scale consumer survey VTrust conducted in that same year, it was found that the highest percentage of local white-collar workers – six percent – earned between $1,000 and $2,000 a month, while about 93 percent brought home monthly incomes of less than $1,000.

也因為這樣,建商也慢慢的轉移注意力,從高階客層轉到中階客層,以創造更多的利潤。畢竟比起少數的高階客層,中階客層的人數較多,雖然利潤可能會因為這樣減少,但至少還賣的動。

developers in both the condo and borey markets are making a conscious shift in targeting their products away from the high-end towards the affordable category. “Although the affordable model typically offers lower profit margins, the broader customer base is attractive when needing to dispose of a large number of units.”

之前也有建商說,柬埔寨遲早會像泰國那樣,從排屋型態轉成公寓型態,但是沒有人說需要多久才能轉渡完成。單單在短短的2年內,赤手可熱的公寓房地產項目,就變成了燙手山竽,說好的公寓生活型態,也沒有出現。根據VTrust的推測,還要5年,才會有部分的當地人了解並接受公寓,然後還要再另外5年,民眾才能廣泛接受公寓為住所。一切的轉機都在10年後,也就是2028年,到那個時候還有沒有公寓都沒有人知道。因此現在頭已經洗下去的建商投資客,只能硬撐到,繼續做著不願醒來的美夢,或是找下一個替身來頂替,下車保命。

It needs another five years for some young locals to learn to adopt condo lifestyles, and it needs about 10 years for Phnom Penh’s population to widely accept the notion of condo lifestyles.”

以上,交替開始,請各位乘客系緊安全帶。

柬埔寨 邊界土地乏人問津 (Svay Rieng and Prey Veng)

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文章出處: Svay Rieng and Prey Veng neglected by investors

在柬埔寨靠近越南的邊界 (Svay Rieng and Prey Veng) 土地買賣,一直以來都是雷聲大雨點小,或者是甚至連雨都沒有。雖然日本政府贊助的翼橋 (Neak Loeung Bridge) 都在2015年蓋好了,往這兩個省所需的時間大幅縮短,因此大橋附近的土地大家也都買好了,等著賺大錢,結果甚麼都沒有迎來,一切還是都跟往常一樣。

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這兩個省很努力的在進行基礎設施的更新,但是還是沒有讓外國投資者產生興趣,建商也沒有出現。當地的土地轉讓主要還是柬埔寨人自己的轉讓,商業上的轉讓可說幾乎沒有。

plots of land could sell anywhere from $9,000 for a 105-square metre plot of land to $20,000 for land measuring 378 square metres.
Svay Rieng and Prey Veng neglected by investors

根據當地記者所述,土地買賣可說死寂,就連原本的賭場也都開始關門,更別說商用辦公或是公寓了。如果沒有工作機會,那蓋房子來是要賣給誰呢?

“The selling and buying of land properties is very quiet these days; even casinos are closing down one by one because there are literally no customers at times,”

也因為這樣,之前亂報價的土地價格也慢慢回檔,但是就算已經腰斬了,還是沒有買家有興趣,看來土地投資的確是很深的一潭水,萬一不小心踩下去,真的會萬劫不復。

Land property that used to cost $300 per square metre a few years back now cost $150. However, even the price cut is making it hard pressed to appeal to buyers.

不過其實當地的工廠,還是有在進行土地買賣的,比如說在Bavet經濟特區的工廠,是用$10/m2在購買土地,比起上述的$150或是$300來的便宜很多,可見其中的落差。

“The demand for land for hotels and casinos is currently depleted; however, there is some activity for land properties of $10 per metre square due to demands of building new factories.”

可以推斷,除去金邊市區的土地還行以外,外圍的土地可說沒有甚麼含金量。就連金邊郊區的土地都很有風險了,更何況是柬越交界的區域呢?

睜大雙眼,繼續觀察。