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2016 也來到了尾聲,Knight Frank也有了相關的資訊出爐,這邊拾人牙慧一下,說明整個2016年柬埔寨房地產的走勢和展望。這邊將以與Knight Frank 相同分類方法,將報告分為辦公室,零售,旅館,飯店式管理公寓,公寓等5種來說明。
原文: Property News 03 August 2016
序論: 柬埔寨的建築業成長減緩,來到了15% (2015為19%),並預計2020年的時候可能會只有10%。不過柬埔寨本身的GDP成長,每年都在7%左右,應該還是會有不錯的表現。
辦公室 (Office)
a. 目前有許多建案即將完工,包含Exchange Square, City Tower Asia and Aura Condominium等等,都會提供辦公室空間到現有市場來。
b. Grade A 有50%使用率,Grade B 和Grade C 則分別為88.0% 和 88.1%。
c. 租金則以地區來分別,如下圖。
展望: 由於A級和B級辦公室供給增多,競爭也越來越強,原本由Grade C 主導的租賃市場,會漸漸的被A與B取代,雖然在外資逐漸增多,但C級可能會失去與AB級競爭的能力。因此C級辦公室該如何生存,諸如重新裝潢、調整租金等方式來吸引租客,則是首要了解的點。
零售業 (Retail)
a.柬埔寨零售業空間的使用率達到95.8%,可說零售空間大多順利出租。有91%的零售業只使用了小於50 sq m的空間做生意,大多為自家住宅一樓的空間。
b.零售的租金比辦公室高很多,落在$32 – $70 sq m。
展望: 新的零售空間,包含Naga 2, Parkson City Centre and Exchange Square將會增加市場的供給,屆時可能會有租金調降的狀況發生。
旅館 (Hotel)
a. 柬埔寨的5星國際連鎖飯店並不多,且入住率偏低,約只有50%,且入住旅客有95%為外國人。這與來柬埔寨遊客的屬性有關,59.9%為純遊玩,14.9%為公務,10.9%為出差,10.8% 無特別目的造訪。b. 大多數遊客會選擇精品酒店 (boutique hotels)。
展望: 柬埔寨的旅遊業慢慢發展中,投資者也逐漸探訪柬埔寨,找尋投資機會,因此可以預見5星旅館業的入住率會提高一些。
飯店式管理公寓 (Service Apartment)
a.有50%的公寓坐落在Chamkarmon,,也就是外國人區,這區的供應單位比起其他區域高出很多。
b. 高階公寓的租金約$1,315 – $4,000之間,中階則在 $667 – $1,300 左右。
c. 高階公寓租金比起去年同期跌了7.2%,比起2016年初則有10%的大跳水價格出現。主要原因為公寓供給過多,變為租方市場,拉低總體租金價格。
d. 整體入住率為69.6% (2016 Q2),從等級來看的話,高階為60%,中階為78%,初階為86.6%。主要承租方仍為外國工作者 (Expatriates) 為主。
展望: 租金下跌也不是一兩天的事了,市場的狀況是可以預見這個趨勢的,老舊公寓也面臨了很大的挑戰,必須與其他斬新的公寓比拚,因此不得不拉低租金來攬客。不過總體來說,入住率還是與柬埔寨的政府招商政策有關,如果招商順利,有足夠的承租者進入柬埔寨,可能可以多少緩緩公寓租金的跌勢。
一般公寓 (Condominium)
a. 一般公寓的銷售數量,比起去年同期,成交戶數少了26.7%,猜測與供給過多、大選將近、消費者選擇多有關。
b. 整體來說,2016上半年的價格,比起去年同期有著3.9%的漲幅,從$2,047漲到 $2,128。不過之前CBRE有提到2016 Q2的價格,比起2016 Q1的價格,卻有著35.8%的跌幅,原因其實是2016 Q1的價格大多被大型建案拉高平均值 (e.g. The Bay, The Peak, The Mansion House and Skyline, etc ),均價為$2,843 ,但在2016 Q2,卻沒有太多大型建案出來,大多為中階建案(e.g. Sky Tree, US$850 to US$1,400),因此均價出現下滑。
c. 高階建案的價格約在 $2,500 – $4,100 sqm 之間
d. 租金部分,坐落在蛋黃區,一房 (55 – 70 sqm) 為 $1,000 – $1,800之間。不過實際租金可能更低,因為戶主願意為了留住房客,提供更便宜的租金。租客80%以上為外國工作者。
展望: 供應過多的狀況已經是常態,各建案必須相互競爭,才有可能完售。不過目前的市場玩家大多為外國人,本地人對於這種動不動就30層樓、40層樓的公寓心存疑慮。想進一步讓公寓市場活絡起來,本地玩家的加入勢在必行。這樣一來,如何加強大樓安全性,讓本地買家感到安心並決定購買,則是各建商2017年的議程。
以上。