目前對房產的知識，多在於新房的買賣和出租，對於舊房翻修改造加房間等等的知識非常欠缺，剛好今天有個房產翻修的講座，正好補足了這一塊知識空白。
在紐西蘭，房產流派可根據案件分成兩種，一種是買新屋後出租，等到房產價值慢慢升高後，再考慮是否買下一間或是賣出獲利，煩惱比較少；另外一種是專買舊房來改造，最常見的做法是多加一個房間，並整體翻修粉刷更新，通常這樣弄完之後會請估價師來重新估價，價格都可以往上跳一個階級，然後再決定是要出租還是出售獲利。
這邊列出所學到的訊息。
1.房屋貸款不需要提早還。
會這樣說的主因，是因為對於專拿舊屋來改造的人，需要可持續的金流和頭期款。房產出租的租金可以抵銷掉房貸的還款，持有成本幾乎為零，因此如果有閒錢，對於投資客來說，拿來買第二間的報酬率，遠比拿去提早還款好得多。
2.善用只還利息的房屋貸款
這點我之前一直很疑惑，怎麼會有這樣的產品，但如果是從投資客的角度來說，就說得通了。有些非銀行的機構可以允許10年只還息不還本，對於我這種不喜歡欠錢的人來說，是個匪夷所思的東西，但是對於投資客來說，每月要還銀行的錢能越少越好，代表可以用更低的成本持有該房產，如果租金能完全抵銷掉房貸，那這樣的還息不還本的貸款將會是首選，反正房價會漲，直到漲到一個程度之後，投資客就會賣房收回資金了，因此投資客看重的是持有期間的成本是否夠低，至於期間是否有沒有還本，就不是這麼重要了。
一句話，房產持有成本，越低越好。
3.奧克蘭房產週期: 8-10年
這點得到再度確認，在奧克蘭房產價格是能每8-10年翻倍的，從過去的數據也得到證實。也就是說，現在100萬紐幣的房子，在2034年會來到200萬，想想還蠻恐怖的，因為用72法則換算的話，奧克蘭每年房價漲幅會在7.2% – 9%，這個數字和全國平均房價漲幅5% – 6%有相當大的差距。
4.施工團隊 + 導師
如果要做房產翻修的話，有常用的施工團隊，就顯得很重要。在紐西蘭有不少類似的房產教學機構和導師，他們都有自己長期合作的施工團隊，能用較便宜的成本裝修房子，達到加房間拉房價的目標。這個的確是個痛點，雖然我也可以自己去搜尋這些施工團隊，但價格可能就沒有這麼好，這是的確是透過機構來做房產翻修的優勢之一。
5.在房產拍賣會上，如何猜到底價
我們參加過一次房產拍賣，如果拍賣價格低於底價，且無法協調出一個賣家滿意的價格，那此案件會流標，因此知曉房產底價就是一個很重要的籌碼，但紐西蘭法規是禁止任何人透露房產底價的。在講座中講師提供了一個方法，就是在競價一開始的時候，先喊50萬紐幣，然後看競標師下一步說甚麼價格，再將那個價格 X10，加上自己出的50萬，大概可以猜到底價。舉例，如果競標師說「好，有人出50萬，有沒有人再給我個5萬?」，我們可以把這個5萬 x 10 = 50萬，再和自己出價的50萬相加，得出底價可能就在100萬上下；如果競標師說「好，有沒有人出2萬5?」，一樣x10，加上自己的出價，可以得出75萬可能就是底價，以此類推。
6.奧克蘭租金上漲的原因
之前我對奧克蘭租金上漲的原因感到困惑，因為房產市場低落，買賣都少，那應該有不少房子出租才對，但租金卻漲了。其原因在於紐西蘭再2023年的淨移民人數為13萬人，就算有不少人跑去澳洲工作了，但這13萬新移民還是確確實實地跑進紐西蘭了，但能住的房子就這麼多，因此房租在過去的12個月，上漲幅度十分驚人。
順帶一提，這批進來的人，1 – 2 年後就要買房子了，所以對於買房翻修的人，現在就是一個機會入市，把房子弄得票漂亮亮地，等賣給新移民，至於事情是否能這麼順利，還是要看天。
7.地點為王
在Bus Tour中我們看了一間房子，環境不錯，但對面是社會住宅，專收低收入族群的，講師就提醒說，像這樣的房子，雖然地點不錯，但由於靠社會住宅太近，因此出租較為困難，且房價增長有限，如果有資金，盡量避免此類房產。
以上，學習學習，更新知識，也是一大樂事。
太初 