投資房產，為什麼最好貸款買，不要全款買

這邊用Google 的Gemini來跑假設題，探討投資房地產的時候，是全款買房好，還是貸款買房好。

前提: 假設我們有1000萬台幣，在考慮要怎麼樣投資，這邊給出三種情境，模擬10年後的資本利得。

情境一: 全款買一間1000萬的房子，自住，每年房價增長8%，10年後資本利得是多少?

情境二: 1000萬拿去存8%的定存 (不要懷疑，柬埔寨的Prasac定存就是8%)，中間定存到期後，連同利息再度投入，用複利方式投資10年後的資本利得?

情境三: 1000萬拆成兩個500萬，當成50%頭期款，並且和銀行另外借1000萬，共計2000萬本金，去買兩棟各1000萬的房子，銀行利率為3%，每年房價增長8%，租金收入正好能充抵房屋貸款，10年後的資本利得?

註記，上面各種情況，房產部分忽略了水電維修稅金傭金保險等等支出，定存部分忽略匯率問題，同時三種情境都忽略稅金問題，方便比較。

把這些資料丟進AI模型，以下為答案。

狀況一

• 投資本金：1000萬元
• 房產年成長率：8%
• 投資期間：10年

資本利得計算

資本利得 = 房產價值增長 – 投資本金

首先，我們需要計算出10年後房產的價值。

房產價值 = 投資本金 * (1 + 成長率)^時間

房產價值 = 1000萬元 * (1 + 8%)^10

房產價值 = 2155.25萬元

因此，10年後房產的價值為2155.25萬元。

資本利得 = 2155.25萬元 – 1000萬元

資本利得 = 1155.25萬元

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狀況二

• 投資本金：1000萬元
• 年利率：8%
• 投資期間：10年

資本利得計算

複利公式為：

最終金額 = 投資本金 * (1 + 利率)^時間

資本利得 = 最終金額 – 投資本金

最終金額 = 1000萬元 * (1 + 8%)^10

最終金額 = 2155.25萬元

資本利得 = 2155.25萬元 – 1000萬元

資本利得 = 1155.25萬元

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狀況三

• 投資本金：1000萬元（頭期款）
• 貸款金額：500萬元 x 2棟 = 1000萬元
• 銀行利率：3%
• 投資期間：10年
• 房價增長: 每年8%
• 租金收入：可抵消房屋貸款

資本利得計算

由於租金收入可以抵消房屋貸款，因此在計算資本利得時，我們可以將頭期款視為全部投資本金，同時要扣除銀行貸款。

房產價值計算

每棟房產價值 = 投資本金 * (1 + 成長率)^時間

每棟房產價值 = 1000萬元 * (1 + 8%)^10

每棟房產價值 = 2155.25萬元

總房產價值 = 2棟房產價值 * 2 = 4310.5萬元

資本利得計算

資本利得 = 總房產價值 – 投資本金 – 銀行貸款

資本利得 = 4310.5萬元 – 1000萬元 – 1000萬元

資本利得 = 2310.5萬元

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這邊要說明，這樣的計算其實不是很完整，畢竟我們沒有包含雜費，像是房屋的持有費用，稅金，匯率等等，但這樣的比較方式給我們一個容易理解的方程式。

其實到這邊，就可以看出端倪了，情境一和情境二是一樣的，但情境三卻硬生生多了1000萬的資本利得。

這也是為什麼台灣有這麼多投資客，和銀行大量借款，用不還本只還息的方式在還款，以屋滾屋，除了新城屋和老屋，也會挑戰法拍屋的原因。以情境三來看，我們是以50%的頭期款來買兩棟房子，就有1000萬的利潤了，如果是用20%頭期款買5棟房子，可以想像一下那個驚人的資本利得。換句話說，如果一個投資客手上有1000萬，他不會把整個1000萬拿去買一棟房子，而是會拆成好幾份頭期款，依序慢慢買入數棟房地產，卡位先，然後開始獲利。如果有閒錢，也會存到能買下一間投資房後，果斷出手，而不會提前去還房貸。

在財富密碼中，創業賺錢最快，投資房地產其次，投資股票第三，也不是沒有原因。秘密就在於投資房地產時可以和銀行借款，以小錢借大錢來投資，放大投資報酬率，從上面的情境就可以知道，這樣操作確實可行。也難怪全球允許私人買賣房地產的國家，都有不少依靠房地產白手起家的富豪。

但情境三的操作還是有風險的，像是如果房產下跌，那手上的房子就有可能面臨斷頭風險，但有趣的是身邊從事房地產的人，似乎都妥妥的撐過了下跌風險，一問之下才知道，會斷頭的都是手上投資房不多的人，同時投資時間點錯誤，剛好買在房價下跌前。如果手上有多間投資房，就算房價下跌，房貸利率上漲，投資客可以賣出手上幾套已經獲利的房產，然後用賺得的錢來撐過這段不平穩的時間，像是還貸款和支付維修稅金等等支出，等到情況穩定了，又是他們出來傲視房地產的時候了。

這也是為什麼台灣房地產上上下下這麼多年，投資客卻屹立不搖的原因。

以上，記錄一下，用AI跑假設題，不失為學習的方式之一。

AI 使用密技

研究AI 人工智慧也有段時間了，目前工作和生活上的確大量使用AI輔助，方便了很多，有人說未來網路上的資料和文章，可能8成以上都會是AI生成的，這點無庸置疑，因為現在我連寫郵件和找Part Time，都用AI代勞了，會有這樣的預言，也不足為奇。

這邊記錄一下前幾天上的線上課程，關於AI使用上的三個感想。

1.繞過安全審查機制

現行的AI都會有審查機制，不讓你查詢違法的內容，諸如毒品自殺犯罪等等相關的提問，都會被AI回絕。但是，如果使用特定的方式詢問AI，就能繞過這些審查機制，讓AI老實回答問題，至於怎麼提問才能繞過，就問AI吧。

2.AI代寫自傳

這個不是新功能了，但也是讓我在找Part Time工作上省下很多時間，並且能生出更高質量的自傳。在紐西蘭找工作，除了履歷以外，都會要求要有一頁的自傳，說明為什麼自己會是這個職位的最佳人選。由於這個自傳是根據工作內容不同需要變動的，因此在之前都需要針對每個工作，稍微更改一下自傳內容，非常花時間，一整天下來可能也只能應徵個2-3份工作。但現在有了AI，就沒有這些問題了，直接把自己的履歷和該工作的職缺資料扔進AI，並請AI根據所上傳履歷和職缺內容要求，生出一份300字的自傳，五秒內工作完成，最後自己看過，修改一下遣詞用字，一份嶄新且客製化的自傳就妥妥的躺在桌面等你上傳了。這個使用方式可說大大縮短了找工作的所花的時間和心力，但總覺由於大家可能都會慢慢學會用AI應徵工作，說不定以後公司也就不會要求看自傳了。

3.可執行OCR任務 (掃圖複製內容)

這個是給我自己的備忘錄，之前在做實習的時候，需要做OCR，把PDF的表格內容用程式碼轉換成CSV文檔，當時花了我很長的時間，但還是沒有給出好的解決方案。現在的AI則是能直接消化整份PDF，並輸出成CSV格式的內容，可直接複製貼上，大大省下了轉換和寫程式的時間。

以上，AI發展至今，可說滲透進了我每天的生活和工作，許多疑難雜症和過去困擾許久的疑問，也都在AI的幫助下找到了解答，真可說能善用AI，就能妥妥的活在這個AI時代。

加油加油。