AEC 東盟爭霸 柬埔寨是否會昰下一個世界工廠

說到世界工廠 中國應該當之無愧
Made In China 曾經那麼的風行
但是在中國的薪資節節升高的情況下
國際買家也開始移情東南亞了

在製造產業中 有這麼一個雁行模式 Flying Geese Paradigm
指的就是製造業從較為發達的國家 移到較不發達的國家這個過程
從英國到美國 從美國到日本 從日本到台灣 從台灣到中國
現在 開始了從中國到東南亞的階段

會有這樣的模式 主要原因就在產業本身的性質
由於製造業的附加價值偏低 所以占工廠成本很高比例的人力成本
只要有一點點的變化 都會讓廠商們非常敏感
因此出現了這樣追逐著便宜人力國家跑的模式

那東南亞中的柬埔寨 是否會昰下一個中國呢?
比起其他東南亞國家 柬埔寨是否有甚麼優勢呢?

其實 在綜合比較之下 越南可說是目前最適合製造業置點的地區
原因在勞工成本低 基礎建設普通 商業環境好 加入TPP 低稅等等
預估Made in Vietnam 較可能會取代中國 成為下一個生產基地

另外一個是泰國 泰國的汽車製造業非常的強
勞動成本低 基礎建設好 並有興趣加入TPP
可說是另外一個合適的地區

至於柬埔寨 還有甚麼競爭優勢呢?

這點其實很微妙 由於柬埔寨沒有加入TPP
工資也節節上漲 工人效率差 工會勢力過強
其實蠻危險的

不過 近期柬埔寨政府也祭出不少政策
想要進一步加強柬埔寨的製造業實力
諸如減稅 補貼 勞工訓練等等
希望能挽留出走的廠商

不過根據我們的明查暗訪
現在留在柬埔寨的廠商 真正原因大多如下

1.出口歐洲免稅
所以生產歐洲品牌的廠商才會繼續在這邊奮鬥

2.人力比中國便宜

3. 這點比較逗 就是越南的生產產能已經到了極限了
因此吃不下來的訂單 就放到柬埔寨來嚼

以上 就是這樣

柬埔寨要跟其他東南亞資優生比拚 還有很長的距離
能否勝出 或是找到自己的利基點
甚至避免中等收入陷阱 進一步發展
就要看柬埔寨自己的造化了

房產投資概要與注意事項 柬埔寨篇

在海外房產炒得滿天飛 大家都想賺快錢
紅單一天三轉 你丟我檢的遊戲當道
是否穩紮穩打 就顯得很重要

Infrastructure vs Plan: An Investor’s guide中
提出了幾個購買金邊房產時要住意的點
這邊要說明 這些注意事項大多偏向實用
可斟酌參考取用

1.Vacancy 入住率

如果一個區域的入住率過低 顯示可能有潛在風險
雖然說人多問題多 人少問題也不少
這樣的社區或建案 就要注意

2. Logistical 交通悲劇

如果建案坐落的點 昰在一個交通很不便 基礎設施很差的地方的話
那基本上也很難期待會有好的漲幅

3. Distance from Amenities 購物方便性

房子坐落的地點 最好選在離日常生活所需的店家附近
像是市場 學校 醫院 ATM 咖啡館 銀行 等等
這樣的地點可以幫妳的房產加上許多分
比起坐落在人煙稀少的地區 這樣的方便性昰可以維持住房價的

4. Open Lot 停車位

停車位非常重要 就算沒車 也要注意一下是否有足夠的停車位
在金邊停車位慢慢的變成了一個燙手的問題
如果你的房子沒有足夠停車位   那就很難吸引到有車階級的注意力
這些人既然有車 也有一定能力能負擔較高的房租
能解決他們停車的問題 也會同時解決你房子出租的問題

5. Power Outage電力供應

這點在柬埔寨很重要
由於金邊很常斷電 所以有自己的電力供給設備 就變得很重要
在斷電時期還能自行供電 才不會讓住戶弄到需要爬樓梯 沒網路可用的窘境

6. Neighborhood 鄰居

這點應該不用說 好鄰居好心情
雖然無法事情預測 但是後期的努力還是可以的
請多多與自己的鄰居來往吧

以上

柬埔寨房產報告 Nov 2015

在2015 下半年 柬埔寨房產一轉之前的瘋潮
漸漸走向實務面 也提出了許多省思
比起之前短打賺快錢的風氣 現在比較多反思的文章出現

以下根據各報導來說明

1.停車位問題

文章 Proper Parking Plans Lag Behind Economic Growth

在人均GDP開始上升的同時 大家的購買力也上升
其中在”行”的部分 有很大的進步
車子 也慢慢變多了

根據數據 柬埔寨每年約有4萬輛車子和28萬輛機車進入市場
這不但導致了塞車問題日益嚴重以外
停車位的問題 也慢慢浮上了檯面

這讓人最多的區域 包含市場和BKK1
在上下班時間會變得擁擠不堪
加上缺少停車空間 路邊停車 甚至雙併 就變成了不得已的手段
這會讓居住該區的生活品質變差 進一步阻斷了地價升值的空間

更糟糕的是 在一開始的開發案中 很多建案為了能多賣一些
並沒有規劃足夠的停車場 和停車空間
出現了戶數和停車位對不上的問題
像是有50戶的大樓 卻只有30個停車位這樣的窘境
這些建案在未來交通更為擁擠的時候 劣勢就會慢慢顯現

另外 在BKK Land Price caps are Forseeable一文中點出
BKK1由於缺少基礎設施和停車設備
地價的漲速已經趨緩 甚至觸頂 可能不會再有另人驚訝的漲幅了
人們也開始尋求市郊的開發區 往外發展
比起住在 壅擠的市區 郊區的寬闊和可期待的漲幅
慢慢變成了吸引的點

停車位是否足夠 是否適合使用
之前完全乏人問津 現在卻慢慢的變成了考慮的買點之一
這是一個進步的象徵

2. 物業管理

這點之前也沒有人注意 特別是台灣的廣告
都只強調投資報酬率 物業管理這塊只草草帶過

如果一棟大樓的物業管理很差 那也很難租出去的

在柬埔寨慢慢的出現物業管理公司 代管大樓的事務
這點投資人也需要注意 不要太著重投報率或是租金多寡
物業管理是否到位 這點是會嚴重影響房子出租容易度的

3. 聯開住宅

這個名詞在柬埔寨也出現了
近期柬埔寨政府有意與一間新加坡公司簽訂合約
建造中產階級能負擔的建築項目
提供中產階級一個可負擔的家

根據文章Government’s Plan to Develop Public Housing Takes on Shape中
這樣的聯開住宅 目標客群是中產階級
應該不會跟現有的高級公寓項目衝突

其實這也是一個必要的政策
當一個國家的”住” 被高級公寓炒的滿天飛的時候
如果政府不出面 提供一些可讓中產階級可負擔的房子
是會引起動盪的

希望這個政策能成功

以上為目前所觀察到的現象

2016 即將來臨
如部分文章所說 柬埔寨的預售屋 會開始會出現違約潮
是否真會如此 還是冰山一角
我們在2016年再來一探究竟

The Asian Disadvantage 美國華裔是否有如報導中如此出類拔萃

之前有查過資料 資料說明亞洲華裔子女在美國的學術表現
平均值較本土美國人高
那篇文章的結論 就是亞裔的子女比較優秀

在New York Time中的The Asian Advantage
和 Economist 中的The Model Minority is Losing Patience
不約合同的得出一個結論
就是51.5% 的亞裔有大學學歷
比起本土美國人的30% 高

不單單學歷高 在收入也是高人一等
2014 年的American Community Survey 數據顯示
亞裔平均年所得在$74,105 本土美國人則為$53,657

在看到這樣的數據 先別急著對自己身為華人感到驕傲
因為後來在有一篇報導 對這個結果提出了挑戰
就是這篇名為The Asian Disadvantage – 被遺忘的篇章

Critical Thinking 的點 在這裡被點出來

亞裔? 是哪些亞裔?

如果我們把資料中的亞裔族群拆開來看
就會發現這個問題

以下為各亞裔族群的大學學歷百分比
柬埔寨裔 18%
越南裔 28.4%
印度裔 72.5%
中國裔 50%
韓國裔 50%

如果拆開看 就會發現上述的51.5%亞裔有大學學歷
其實是一個均值

另外在各亞裔族群的貧窮線比率
(這邊不確定判斷貧窮的基準為何)
亞裔平均有12.5%生活貧窮
美國平均在15.5%

看起來亞裔似乎比較少窮人
不過一樣 這邊的12.5%也只是均值
拆開看的話 就會發現不同
舉例 印度裔為7.3%
柬埔寨裔為 18%
中國裔則高達15.8%
也就是說 中國人在美國被認為是貧窮的人口比率為15.8%
比起整體美國的均值15.5%還要高
也就是說 每6.6個華人 就有一個人是窮人
(這邊還是要提醒 不確定報告中是怎麼判斷窮人就是了)

這些人通常是在美國的成衣廠工作 或者是在中國城幫你按摩的人們
她們是平時我們接觸不到 社會底層的族群

另外 在世界前500強企業的董事會和CEO成員中
亞裔美國人和太平洋群島種族占比
董事會在2.6%   CEO則為2%

如果亞裔真的那麼優秀 那為何在世界500強企業中
占的比例這麼低呢?

這也許是下一個 我們要了解的點